La réduction d'impôt, le crédit d'impôt et la déduction des revenus ont un impact différent sur la note à régler au fisc. Revue de détail de ces trois mécanismes.    

En matière de défiscalisation, la réduction d'impôt, le crédit d'impôt et la déduction des revenus ont un impact différent sur la note à régler au fisc. Ainsi, pour une personne imposée dans une tranche de 40 %, une réduction d'impôt de 25% est moins intéressante qu'une déduction des revenus. En revanche, un contribuable imposé à 14% obtiendra un gain d'impôt plus conséquent avec une réduction d'impôt de 25% qu'avec une déduction des revenus. Voici les détails de chacun des mécanismes.

La réduction d'impôt est un système égalitaire appliqué à tous les contribuables de la même façon et permettant de réduire le montant de leur impôt effectif.

Les réductions sont généralement égales à un pourcentage (la plupart du temps 25%) des dépenses engagées. Un plafond des dépenses susceptibles d'être prises en compte est fixé. La réduction d'impôt s'impute sur la cotisation d'impôt, mais elle n'est pas remboursable si elle excède le montant de l'impôt dû.

Exemple : une réduction égale à 25% plafonnée à un montant de dépenses de 1.000 euros permettra un gain d'impôt de 250 euros, quelle que soit la tranche d'imposition du contribuable. En revanche, si l'impôt de ce contribuable est inférieur à 250 euros, il ne pourra pas récupérer la différence.

Le crédit d'impôt est un mécanisme similaire, dans son fonctionnement, à la réduction d'impôt. Mais, tandis que la réduction d'impôt ne permet pas de remboursement au delà du montant de l'impôt, le crédit d'impôt permet au contribuable de bénéficier d'une créance remboursable. Si l'impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d'impôt, le surplus lui est versé.

Exemple : un crédit d'impôt égal à 15% permettra au contribuable ayant réalisé une dépense de 1.000 euros d'obtenir une créance sur le fisc de 150 euros. Si l'impôt de ce contribuable est de 100 euros, 50 euros lui seront remboursés.

La déduction d'impôt est un système qui permet de prendre en compte certaines dépenses en tenant compte de la tranche d'imposition du bénéficiaire.

Les déductions accordent un avantage fiscal d'autant plus élevé que le contribuable se trouve dans une tranche d'imposition forte.

Exemple : un contribuable dans la tranche de 40% qui déduit 1.000 euros de son revenu bénéficiera d'un gain d'impôt de 400 euros. Un autre contribuable situé dans une tranche de 14% ne bénéficiera que d'un gain d'impôt de 140 euros pour la même somme.

L'avantage fiscal obtenu n'est pas le seul critère devant être pris en compte pour choisir un placement ou un investissement : les investisseurs oublient trop souvent la contrainte d'un blocage de liquidités pendant de longues années, qui doit aussi être analysée avant de souscrire un placement

Dans un habitation principale, certaines dépenses liées aux économies d'énergie et au développement durable permettent  d'obtenir un crédit d'impôt de 15% à 50%.

Un crédit d'impôt, qui sera déduit de l'impôt à payer ou bien remboursé pour sa partie supérieure au montant de l'impôt, est ouvert aux contribuables qui réalisent des dépenses d'économies d'énergie et de développement durable dans leur habitation principale.

Un avantage spécifique est mis en place pour les personnes âgées ou handicapées, ainsi que pour les personnes qui habitent dans une zone de risques majeurs où sont susceptibles de se produire des catastrophes technologiques.

Jusqu'à 8.000 euros d'impôt en moins pour un couple

Un crédit d'impôt s'applique en particulier aux dépenses d'acquisition :

- de chaudières à basse température et de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),

- de matériaux d'isolation thermique,

- d'appareils de régulation de chauffage (individuels ou collectifs),

- d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur

Ces équipements ou matériaux doivent être intégrés dans un logement :

- achevé depuis plus de 2 ans pour les dépenses de chaudières à basse température, de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage,

- neuf ou ancien pour les dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur.

Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements, hors main d'oeuvre. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, ces équipements doivent toutefois être fournis et installés par un professionnel, facture à l'appui. Un contribuable qui achète directement les équipements et fait effectuer la pose par une entreprise, ou un contribuable qui réalise lui-même les travaux, ne pourra pas bénéficier du crédit d'impôt.

Ces dispositions s'appliquent jusqu'au 31 décembre 2009.

Un arrêté du 9 février 2005 publié au Journal officiel du 15 février 2005 précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour l'application du crédit d'impôt.

Une instruction fiscale référencée 5 B-26-05 et publiée au bulletin officiel des impôts du ler septembre donne la liste des équipements les plus performants en matière d'économie d'énergie (matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage) et la liste des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et de certaines pompes à chaleur.

Pour les dépenses réalisées à partir de 2006 ce crédit d'impôt s'élève à :

- 15% pour les dépenses d'acquisition de chaudières à basse température ;

-  25 % pour les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique, d'appareils de régulation de chauffage si ces équipements sont installés dans des habitations principales achevées depuid plus de 2 ans ;

- 25 % pour les équipements de raccordement à un réseau de chaleur ;

- 40 % pour les chaudières à condensation, matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage installés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1977 ;

- 50% du coût des équipements de production d'énergie renouvelable (solaire thermique, bois, biomasse, éolien, photovoltaïque, microhydraulique) et des pompes à chaleur (géothermiques, air/eau ou air/air).

Le plafond des dépenses prises en compte ne peut excéder 8.000 euros pour une personne seule, et 16.000 euros pour un couple marié avec une majoration de 400 euros par personne à charge. Les majorations sont divisées par deux lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents.

Ce plafond de dépenses est pluri-annuel et il concerne les dépenses effectuées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Toutefois, pour les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur spécifiques ainsi que  pour les chaudières à condensation, matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation du chauffage installés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1977, les dépenses sont celles payées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009.

Exemple : un contribuable marié ayant un enfant à charge fait réaliser en 2007 la pose de vitrages à isolation renforcée sur toutes les fenêtres de sa maison pour un montant de 18.000 euros, il dépasse la limite des dépenses déductibles laquelle est, dans son cas, fixée à 16.400 euros. Il dispose d'un crédit d'impôt de 4.100 euros (16.400 euros X 25%).

Un crédit d'impôt de 25% pour les personnes âgées

Les travaux d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées bénéficient d'un crédit d'impôt au taux de 25%.

Ces travaux doivent concerner des équipements sanitaires (éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévié ; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, wc pour personnes handicapées ; surélévateurs de wc), des équipements de sécurité et d'accessibilité (fixes).

Il s'agit par exemple : des appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d'une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d'une personne handicapée ; mains courantes ; barres de maintien ou d'appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d'alerte ; dispositifs de fermeture, d'ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d'angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond.

Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée pour les travaux.

L'installation d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées doit être effectuée dans la résidence principale de la personne qui supporte la dépense mais il n'est pas nécessaire qu'une personne âgée ou handicapée soit domiciliée dans ce logement.

Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements et sur le coût de la main d'oeuvre pour les dépenses d'équipement spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.

Pour la période allant du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, le montant total des dépenses en faveur de l'aide aux personnes ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut pas excéder la somme de 5.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune) majoré de 400 euros par personne à charge (dont le 1er enfant), 500 euros pour le 2ème enfant à charge et 600 euros par enfant à compter du 3ème. Ces majorations sont divisées par deux pour les enfants vivant en résidence alternée.

Un crédit d'impôt de 15% pour éviter les catastrophes ou installer un ascenseur en copropriété

Les propriétaires et locataires peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt pour la réalisation de travaux de protection contre les risques technologiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal le logement doit être situé dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques, et les travaux doivent être prescrits par ce plan et réalisés par une entreprise.

Les dépenses d'acquisition d'ascenseurs électriques (à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence) installés dans un immeuble collectif bénéficient du même avantage fiscal. Le crédit d'impôt est, alors, calculé sur le prix d'acquisition de l'ascenseur hors main d'oeuvre.

Pour la période allant du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, le montant total des dépenses ne doit pas excéder la somme de 5.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune), majoré de 400 euros par personne à charge (dont le 1er enfant), 500 euros pour le 2ème enfant à charge et 600 euros par enfant à compter du 3ème. Ces majorations sont divisées par deux pour les enfants vivant en résidence alternée. Le taux du crédit d'impôt est de 15 %.

Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée. Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements et sur le coût de la main d'oeuvre.

Pour en bénéficier, indiquez le montant de vos dépenses cases WJ, WI de la rubrique 7 et joignez les factures. Si vous déclarez en ligne, vous êtes dispensé de l'envoi de justificatifs. Mais conservez-les si, éventuellement, votre centre des impôts vous les demandait.

Réaliser un investissement résidentiel dans le neuf ou dans l'ancien à réhabiliter permet, sous certaines conditions, d'amortir son bien pendant au moins neuf ans. Les dispositifs d'incitation fiscale viennent d'être revus et corrigés       

Deux nouveaux régimes d'incitation fiscale sont, désormais, en place. Un système relativement sans contrainte, le Robien recentré et un autre plus contraignant, le dispositif Borloo. 

Ces deux régimes concernent à la fois les achats de logements locatifs neufs et anciens. Le dispositif Robien recentré s'accompagne d'une restriction concernant le locataire : il est en effet impossible qu'il appartienne au foyer fiscal du bailleur. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est admise.

Le régime Robien recentré

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à 50% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

Les loyers sont imposés en totalité depuis la disparition de la déduction forfaitaire. Quant au déficit foncier, il est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie, le propriétaire bailleur doit pratiquer un loyer en respectant un certain plafond, sachant que la France est désormais divisée en quatre zones.

En dispositif "Robien recentré", les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 20,45 euros, pour la zone B1 à 14,21 euros, pour la zone B2 à 11,62 euros et pour la zone C à 8,52 euros.

Voici l'étendue géographique de ces zones :

- zone A : agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;

- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse ;

- Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France ;

- zone C : le reste du département.

Un constat s'impose : le plafonnement des loyers n'a pas changé en zones A et B1. Dans la quasi-totalité des cas, ce plafonnement reste au-dessus du marché locatif. En revanche, il reste un peu en-deça de la réalité des marchés en zones B2 et C où les plafonds ont été abaissés de près de 20%. " C'est dans ce sens que l'on peut considérer que la nouvelle loi Robien va recentrer la construction de logements locatifs sur les zones où la demande est plus forte et empêcher ainsi la surabondance d'offre locative sur des marchés étroits " souligne Alain Dinin, directeur général de Nexity. Par rapport au précédent dispositif, le Robien recentré devrait être plus attractif dès lors que l'investisseur revend son logement au bout de dix ou douze ans de détention.

Le régime " Borloo neuf "

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers sur une période de quinze ans, un amortissement égal à 65% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

- 2,5 % par année supplémentaire, par période de trois ans et dans la limite de six ans, si le bailleur poursuit le dispositif.

Dans ce régime, les loyers bénéficient d'une déduction forfaitaire de 30%. Quant au déficit foncier est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie de cet amortissement plus généreux , le propriétaire bailleur doit  respecter deux contraintes: d'une part pratiquer un loyer en respectant un certain plafond et donner en location à un locataire dont les ressources sont plafonnées.

En dispositif Borloo neuf, les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 16,37euros, pour la zone B1 à 11,37 euros, pour la zone B2 à 9,30 euros et pour la zone C à 6,82 euros.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ces plafonds sont indiqués dans le texte de l'instruction fiscale cliquable à la fin de cet article.

Dans le cadre du régime Robien recentré ou Borloo populaire, l'investisseur doit respecter un engagement de location de neuf ans minium. En cas de vente prématurée du logement, le vendeur doit rembourser l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

Prudence :

Afin d'éviter de surpayer son bien dans le cadre d'un achat en direct, mieux vaut choisir un programme immobilier destiné à la fois aux accédants à la propriété et aux investisseurs privés. Une autre précaution s'impose : s'assurer que la demande locative existe bien sur le marché géographique où l'on investit. Les quelques 60.000 logements acquis en 2004 dans le cadre de ce régime vont alimenter sérieusement l'offre locative. Or, comme la demande locative a tendance à stagner, les bailleurs commencent déjà à supporter dans certaines régions à une baisse des loyers, voire à une vacance de leur bien.

Le " Robien recentré ancien "

Réaliser un investissement locatif dans le "Robien ancien" implique d'acheter un logement vétuste, qui devra faire l'objet d'une réhabilitation attestée par des professionnels.

Sur le plan fiscal, l'amortissement porte à la fois sur les coûts d'acquisition et sur les travaux de réhabilitation, mais aussi sur le montant des prestations d'études, d'organisation, de suivi des travaux, et sur les frais liés à l'établissement des états et des attestations.

Le "Borloo dans l'ancien"

Dans ce nouveau dispositif, le particulier propriétaire d'un logement ancien doit s'engager auprès de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) à pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et à donner son bien en location à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.

En contrepartie de ces contraintes, le propriétaire bailleur peut appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire, c'est-à-dire inférieur d'environ 30 % à celui du marché ou d'un abattement de 45 % s'il pratique un loyer social ouvrant droit à l'APL (aide personnalisée au logement).

Le propriétaire peut conventionner son logement avec l'ANAH à la suite de travaux d'amélioration qu'elle subventionne. Et nouveauté, il peut également conventionner un logement décent, sans pour autant y faire réaliser des travaux. En matière de durée, l'engagement de location s'élève à neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés et, à seulement six ans dans le cadre d'un conventionnement sans travaux.

Cette disposition se cumule avec une mesure " anti-vacance " tendant à remettre sur le marché locatif des logements inoccupés. Si tel est le cas, le bailleur a droit à un abattement total de 60 % pendant deux ans et demi en moyenne si le logement vacant est reloué à conditions intermédiaires. Et même de 75 % en cas de relocation de son logement vide sur la base d'un loyer social.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ainsi, en se basant sur le revenu fiscal de l'année 2005, les ressources d'un foyer locataire composé d'une personne seule ou d'un couple ayant 2 personnes à charge ne devront pas dépasser 71.516 euros en zone A, 49.792 euros en zone B, 43.768 euros en zone C.

Une longue instruction fiscale référencée 5 D -1-07 du 8 février 2007 indique la totalité des plafonds de loyers et de ressources du locataire à prendre en compte.

Avec la loi Girardin, la réduction d'impôt peut représenter 64 % de l'investissement.          

Les placements exotiques sont encouragés par le fisc. Loi Pons, loi Paul, loi Girardin : régulièrement, les investissements réalisés par les métropolitains dans les DOM-TOM sont assortis d'un régime fiscal de faveur. Votée en juillet 2003, la loi Girardin concerne les investissements directs effectués jusqu'au 31 décembre 2017. En matière d'investissement locatif, la loi accorde une réduction d'impôt au bailleur, mais son importance varie selon que le placement est réalisé en secteur libre ou intermédiaire. Dans les deux cas, elle plafonne le prix au mètre carré habitable à 1.959 euros HT pour les achats effectués en 2007. Ce plafond suit l'indice du coût de la construction. Quel que soit le secteur d'investissement, il convient d'être vigilant sur les perspectives de sortie du placement.

Secteur immobilier libre

Investir dans le secteur immobilier libre, c'est-à-dire non soumis à des conditions de ressources du locataire et à un plafonnement des loyers, donne droit à une réduction d'impôt d'au moins 40 % du montant de l'investissement, étalée sur cinq ans.

A ce taux de base peut s'ajouter une majoration. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est bonifié de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Et si le logement cumule les deux majorations, la réduction d'impôt s'élève à 54%.

Que la réduction d'impôt soit majorée ou non, l'investisseur doit conserver son bien pendant au moins cinq ans et le donner en location à un locataire qui en fera sa résidence principale.

Secteur immobilier intermédiaire

Investir dans le secteur " intermédiaire ", c'est-à-dire respecter à la fois les conditions de ressources du locataire et le plafonnement des loyers, procure une réduction d'impôt d'au moins 50 % du montant de l'investissement. Moyennant quoi, le bien doit être conservé pendant une durée minimale de six ans.

A l'instar de ce qui se pratique pour les investissements en secteur libre, le taux de la réduction d'impôt peut être augmenté. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est majoré de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Ce taux atteint même 64% si le logement intermédiaire est situé dans une zone sensible et assorti d'un équipement énergétique.

Pour les baux conclus en 2007, le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

- 140 euros dans les départements d'outre-mer et Mayotte,

- 180 euros à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises.

Les ressources à prendre sont celles de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l'année antérieure.

Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour les DOM et Mayotte :

- 26.939 euros pour une personne seule ;

- 49.824 euros pour un couple marié soumis ;

- 52.706 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;

- 55.588 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;

- 59.440 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;

- 63.291  euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;

- 4.042 euros par personne à charge à partir de la cinquième.

Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour Saint Pierre et Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises :

- 26.144 euros pour une personne seule ;

- 48.354 euros pour un couple marié soumis ;

- 51.151 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;

- 53.948 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;

- 57.684 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;

- 61.423  euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;

- 3.923 euros par personne à charge à partir de la cinquième.

Dans le secteur libre ou intermédiaire, la base de calcul comprend le prix d'acquisition majoré des frais d'achat. Pratiquée pour la première fois, l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son achat si elle est postèrieure, la réduction d'impôt s'impute directement sur l'impôt résultant du barème avant imputation des crédits d'impôt. Attention, pour un même logement, le contribuable ne peut pas cumuler pendant la période de l'engagement de location, la réduction d'impôt pour investissement outre-mer et l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

Comme le logement doit être loué dans les six mois de son achat ou de son achèvement, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal, il est indispensable de vérifier sur place l'existence d'une demande locative.

S'ils sont fortement imposés, les amateurs de vieilles pierres peuvent opter, au choix, pour la loi Malraux ou pour le régime des monuments historiques.      

Vive la remise en état du patrimoine architectural. Le fisc encourage la restauration d'immeubles anciens dans le cadre de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques. Le principe consiste dans les deux cas à réaliser un investissement immobilier spécifique en vue d'effectuer des travaux.

La loi Malraux

Destinée à rénover les centres anciens des villes, cette loi donne la possibilité à l'investisseur de déduire les travaux de restauration immobilière de son revenu global, et non de ses seuls revenus fonciers. En fait, les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration  s'imputent sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception des intérêts d'emprunt.

En contrepartie, le propriétaire doit obligatoirement s'engager à louer le logement nu à titre de résidence principale pendant six ans. Cet avantage est accordé, que l'investissement s'effectue en direct ou par le biais d'une SCPI (société civile de placement immobilier).

Que retenir? Tout d'abord, avant d'investir en direct dans un bien situé dans un périmètre Malraux, il convient d'être vigilant sur la localisation. Ce critère contribue en effet aux bonnes perspectives de location du logement et à sa valorisation. Ensuite, le prix du revient, composé du prix d'achat et des travaux, constitue un autre point à surveiller. " L'impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs " avertit la plateforme immobilière Cerenicimo. Même avec les travaux, le prix du logement rénové doit rester cohérent au regard du marché immobilier local. Enfin, un montage fiscal rigoureux s'impose pour éviter toute requalification fiscale. En pratique, les investisseurs doivent être réunis au sein d'une AFU (Association foncière urbaine), qui assume la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser. Par conséquent cette association prend l'initiative d'engager les travaux, de les financer et de les contrôler.

Le régime des monuments historiques

Ce régime diffère selon que l'immeuble, classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, génère ou non des revenus imposables (loyers, recettes des droits de visite).

S'il ne procure pas de revenus imposables, le propriétaire peut imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur son revenu global.

En revanche, si l'immeuble procure des revenus imposables, le propriétaire peut déduire dans un premier temps la totalité des charges de ces revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt. Ensuite, si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit sur son revenu global.

Par rapport à la loi Malraux, le dispositif des monuments historiques permet donc de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt.

" Les travaux réalisés créent un déficit foncier imputable sur le revenu global sans plafond, contrairement aux travaux réalisés dans l'immobilier classique ", conclut Sophie Gonsard, responsable de la stratégie patrimoniale à la SCP notariale Pascal Julien Saint Amand au Vésinet. Qu'il s'agisse de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques, ces investissements permettent une forte défiscalisation et concernent donc des contribuables lourdement imposés. Encore que depuis l'année 2006 la plus forte tranche marginale d'imposition ne dépasse pas 40% alors qu'elle atteignait 48,09% précédemment

Conjuguer tourisme et défiscalisation, c'est possible : jusqu'à fin 2010, le fisc favorise l'achat de logements locatifs de tourisme neufs, ainsi que les travaux dans l'ancien.       

Un logement dans une résidence neuve

Acheter un logement dans une résidence de tourisme neuve procure des avantages fiscaux dès lors que l'immeuble est implanté dans une zone géographique spécifique.

Sur le prix d'achat, l'investisseur privé a une réduction d'impôt de 25% dans la limite d'un plafond d'investissement de 100.000 euros pour un couple marié et à 50.000 euros pour une personne célibataire. D'où une réduction d'impôt de 25.000 euros pour un couple marié et à 12.500 euros pour une personne célibataire. Accordée pour tout achat effectué avant le 31 décembre 2010, cette réduction d'impôt est étalée sur six ans.

En outre, l'investisseur privé peut récupérer la TVA sur le prix de son logement. Un bémol toutefois : dès lors que l'investisseur demande un remboursement de la TVA, il doit conserver son bien pendant vingt ans. En cas de revente anticipée, il devra rembourser au fisc la quote part de la TVA

En contrepartie de la réduction d'impôt, l'investisseur doit mettre son bien en location nue pendant une période de neuf ans. En fait il le donne en location à l'exploitant de la résidence de tourisme, dans le cadre d'un bail commercial.  A l'investisseur de vérifier dans son projet de bail commercial, les modalités de répartition des charges d'entretien de la résidence. Certains baux commerciaux  en effet laissent la quasi-totalité des dépenses d'entretien à la charge du propriétaire.

Désormais les loyers qu'il encaisse sont imposés en totalité, compte tenu de la disparition de la déduction forfaitaire instaurée depuis le ler janvier 2006.

Mise en garde :

Comme pour tout achat immobilier, il convient de vérifier la qualité du site d'implantation. Seule une bonne localisation constitue un gage du paiement régulier des loyers et de la valorisation du bien au fil du temps. " Il faut veiller à ce que le loyer versé par le gestionnaire soit bien cohérent au regard des perspectives d'exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier " conseille la plate-forme immobilière Cerenicimo. Autre bon réflexe : s'assurer du professionnalisme et de la santé financière de l'exploitant avec qui l'investisseur signe son bail commercial.

Où investir ?

Alors que seulement 20% du territoire national draine près de 80% des touristes français, ce dispositif tente à rééquilibrer les flux touristiques dans des secteurs situés "au vert ". En fait seules certaines zones du territoire permettent d'avoir accès à cette réduction d'impôt. Il s'agit :

des ZRR (zones de revitalisation rurale) dont la carte a été définie par la DATAR en vertu de la loi du 4/2/1995,

des zones rurales concernées par les fonds structurels européens. La liste de communes concernée a été publiée dans le J.O. du 29/12/2001,

toujours des zones rurales concernées par les fonds structurels éuropéens, mais en dehors communes situées dans des agglomérations de plus de 5000 habitants, comme le précise la loi du 23/2/2005,

dans le périmètre d'une agglomération nouvelle gérée par un E.P.A. (établissement public d'aménagement). Tel est le cas, par exemple, de Marne-la-Vallée.

Un logement ancien accompagné de travaux

Afin de satisfaire les exigences de touristes français et étrangers, le fisc encourage les propriétaires de logements destinés aux vacanciers, situés dans les stations du littoral, de montagne et thermales, à les rénover. Depuis le ler janvier 2005, ils ont droit à une réduction d'impôt de 20% dans la limite d'un plafond d'investissement de 100.000 euros pour un couple marié et à 50.000 euros pour une personne célibataire.

Le montant de l'investissement est calculé sur le prix de revient du logement et le montant des travaux, c'est-à-dire des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration effectués entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010. La réduction d'impôt est étalée sur six ans. En contrepartie de la réduction d'impôt, il doit mettre son bien en location nue pendant une période de neuf ans.

Où investir ?

La réduction d'impôt s'applique aux travaux portant sur des logements donnés en location. Plusieurs secteurs sont concernés :

les ZRR (zones de revitalisation rurale),

les zones éligibles aux fonds structurels européens, à l'exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5.000 habitants,

les communes touristiques dont la liste a été fixée par le décret publié au JO du 6 janvier 2007. Suite à la publication de ce texte, les opérations de rénovation de résidence de tourisme peuvent être engagées dans le cadre de ce nouveau dispositif.

Louer des logements meublés attire de nombreux bailleurs. Selon le montant des loyers, trois dispositifs s'adressent aux contribuables exerçant cette activité de loueur en meublé.     

Le régime micro-Bic

Les revenus provenant de la location habituelle d'un logement ou de chambres loués meublés, s'ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 76.300 euros, le contribuable est soumis, en principe, au régime des " micro-entreprises ". Depuis l'impôt sur les revenus de l'année 2006, ce taux est ramené à 68 % contre 72% précédemment.Les bailleurs qui perçoivent un loyer annuel brut ne dépassant pas 76.300 euros sont placés sous le régime de la micro-entreprise. Dans ce régime du micro-Bic, encore appelé " micro meublé ", ils peuvent mentionner le montant du loyer directement sur leur déclaration de revenus. Le bénéfice imposable est égal aux recettes, minorées d'un abattement de 68%. Par conséquent, le solde soit 32 % des recettes supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

"En cas de locations exploitées par deux époux, cette limite s'apprécie par personne au sein du foyer fiscal, ce qui porte le plafond de recettes à ne pas dépasser par le couple à 152.600 euros ", rappelle le dictionnaire fiscal de la Revue fiduciaire.

Profil idéal : un bailleur mettant en location un ou plusieurs logements meublés qu'il ne finance pas à crédit ou ne nécessitant pas de gros travaux. Dans ces deux dernières hypothèses, les charges réelles risquent d'être supérieures à l'avantage obtenu par l'abattement forfaitaire de 68 %.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Les bailleurs non inscrits au registre du commerce et réalisant des recettes annuelles provenant de la location de logements meublés d'un montant inférieur à 23.000 euros sont considérés comme des loueurs en meublé non professionnels. A ce titre, ils peuvent déduire toutes les charges provenant de cette location. L'éventuel déficit qui en découle sera imputé sur les loyers perçus, c'est-à-dire sur les revenus de cette activité ou de toute autre activité professionnelle imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais avec ce statut, il n'est pas question d'imputer le déficit sur son revenu global.

Profil idéal : un bailleur mettant en location plusieurs logements meublés qu'il finance à crédit. Ces logements peuvent être situés dans une résidence de tourisme.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

La location meublée professionnelle constitue le statut le plus défiscalisant pour la clientèle dite " haut de gamme" des services de gestion privée des banques et des conseillers en gestion de patrimoine. Pour l'adopter, il faut tirer au moins 23.000 euros TTC annuels de la location de logements meublés.

Le statut du LMP permet à l'investisseur de déduire de ses recettes l'intégralité des charges d'exploitation, y compris les frais d'acquisition de l'immeuble et les dotations aux amortissements portant sur l'immeuble, hors terrain, et sur le mobilier.

De plus, le loueur professionnel qui retire de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de 50 % de son revenu, a droit à une exonération d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour l'immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.

En outre, s'il exerce son activité pendant au moins cinq ans et si ses recettes ne dépassent pas 152.000 euros TTC, l'investisseur est exonéré d'impôt sur les plus-values en cas de vente des logements meublés.

: Un bailleur ayant effectué un investissement immobilier minimum de l'ordre de 500.000 euros, pour atteindre les 23.000 euros TTC de recettes annuelles exigées par ce dispositif, en se basant sur une rentabilité brute locative de 4,5%.

: L'investisseur doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés.

Généralement les opérations LMP sont commercialisées "clés en mains" par des promoteurs, qui proposent des achats de logements meublés situés dans des résidences de tourisme, ou des résidences pour étudiants, ou encore des résidences médicalisées. Toutefois, au lieu de ces montages "clés en mains", les investisseurs peuvent acquérir des appartements, chambres de services ou des maisons vides, qu'ils donneront en location meublée. En raison d'un assouplissement administratif, ces opérations en direct devraient se développer.

Un crédit d'impôt maximal de 750 euros par an pour une personne seule ou de 1.500 euros par an pour un couple est accordé aux personnes qui achètent ou font construire leur résidence principale. Le projet de loi de finances pour 2008 propose de doubler cet avantage la première année.          

Un nouveau crédit d'impôt fait son apparition. il est accordé au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale.

Pour favoriser l'accession à la propriété, le gouvernement a voulu que les intérêts d'emprunts pour l'achat de la résidence principale donnent droit à une réduction ou à un crédit d'impôt (ceux qui ne sont pas imposable recevront un chèque du Trésor Public). Cette mesure, initialement prévue dans le cadre de la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (TEPA), dite "paquet fiscal", était ouverte à tous les emprunteurs. Le Conseil constitutionnel l'a censurée fin août, estimant qu'elle ne devait pas s'appliquer aux prêts anciens, accordés depuis plusieurs années. Du coup, le ministère de l'Economie a revu sa copie. Son nouveau texte, intégré au projet de loi de finances pour 2008, a été présenté mercredi 26 septembre au Conseil des Ministres.

Le doublement de l'avantage fiscal la première année

Comme le crédit d'impôt ne s'appliquera pas aux prêts anciens, le gouvernement a voulu faire un geste en contrepartie : le projet de loi de Finances précise que le montant de la déduction d'impôt pour les intérêts payés au titre de la première année de remboursement sera doublé, passant de 20% à 40%. "Partant du constat que la charge d'intérêts est à son maximum la première année de remboursement d'un emprunt immobilier, il est proposé d'améliorer la situation financière des ménages en atténuant davantage le poids des premiers remboursements sur leur pouvoir d'achat", explique le ministère.

Les plafonds de déductibilité ne sont pas modifiés

Le taux du crédit d'impôt passe donc à 40% la première année, mais reste de 20% les quatre années suivantes. Attention, les plafonds de déductibilité ne sont, eux, pas modifiés. Le montant des intérêts payés et pouvant ouvrir droit au crédit d'impôt est en effet plafonné à 3.750 euros pour une personne seule et à 7.500 euros pour un couple soumis à imposition commune _ cette limite est doublée pour les personnes handicapées vivant seules ou en couple. Par ailleurs, les montants sont systématiquement majoré de 500 euros par personne à charge.

Un célibataire, qui bénéficiait d'un crédit d'impôt maximum de 750 euros par an, bénéficiera donc de 750 euros supplémentaires la première année, soit une amélioration globale de 20% par rapport à la situation initiale. Pour un couple avec deux enfants, le crédit d'impôt pourra atteindre jusqu'à 3.400 euros la première année. Un gain supplémentaire de 1.700 euros sur cinq ans, soit une amélioration de 17,6%. Le plafond des intérêts déductibles restant le même, cette solution ne favorise pas davantage les ménages les plus aisés qui feraient de très gros emprunts : le crédit d'impôt sera toujours maximisé pour un emprunt de 230.000 euros à 4,5 % sur vingt ans.

Exemple 1 : un couple sans enfant achète un appartement

Un couple achète en septembre 2007 un appartement d'une valeur de 300.000 euros, financé avec un prêt sur 15 ans au taux de 4%. Ils commencent à verser leur première mensualité le 4 octobre 2007. Voici, selon Bercy, le montant des crédits d'impôts qu'ils vont recevoir chaque année :

Exemple 2 : Un célibataire achète un studio à Paris

Un célibataire achète un studio à Paris pour 100.000 euros, grâce à un prêt sur 15 ans au taux de 4%. Son premier remboursement interviebnt le 15 octobre 2007. Voici, selon Bercy, le montant des crédits d'impôts qu'ils vont recevoir chaque année :

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Moins chers a l ' achat que les grandes surfaces , faciles a louer et a revendre , les chambres de bonnes et les parkings sont aujourd'hui les derniers biens immobiliers " accessibles et rentables" .Jeunes actifs penetres de la necessite d ' epargner en vue de la retraite , ou investisseurs patentes , decourages par la hausse des valeurs et résolus à amortir le risque locatif ( impayes vacances) en fractionnant leurs acquisitions .

CHAMBRE DE BONNE UN PRODUIT CONFIDENTIEL

Avant les cambres de bonnes etaient reserves au personnel de maison , désormais elles sont prises d ' assaut par les etudiants et les jeunes salaries .

LOUER UNE CHAMBRE DE BONNE

Pour être loué , un logement doit être decent.Une condition qui exige qu ' il comporte au moins 9m² habitable avec une hauteur de plafond d ' au moins 2.20m soit un volume de 20m cube.

En outre il doit posséder un coin cuisine , et un WC qui peut cependant etre exterieur au logement.

Verifiez l ' electricite , la pllomberie , et l ' etancheite demander les regles de coproprietes avant de vous engager , verifier les milliemes , et la possibilite de reellement pouvoir les louer , en effet sur Paris , certaines chambres de bonnes sont interdites a la location par les syndics s ' occupant de l ' immeuble

BREF BON COUP

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien.
Ce dernier remplace l'ancien statut Besson pour les logements neufs.Le principe du dispositif Robien est sensiblement identique à l'ancien dispositif Besson,mais les contraintes pour les investisseurs sont moins importantes.Sont également concernés par le dispositif Robien les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.

LOGEMENTS NEUF

Champ d'application
Comme dans l'ancien cadre Besson,l'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investissseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la résidence principale du locataire.

Exclusion
Sont donc exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés,exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Si tel ètait les cas,le conjoint survivant serait en droit de demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal de Robien.

Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre département d'outre-mer.Deplus,ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.

Investissements concernés
Peuvent bénéficier de l'amotissement de Robien,dans le cadre des logements neufs,les logements pour lesquels l'amortissement Besson était d'ores et déjà applicable.
Il s'agit donc de l'acquisition de :
-Logements neufs ou en l'état futur d'achèvement;
-Locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de les transformer en logements.

Avantage fiscal
Comme pour l'amortissement Besson,la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8% de la base amortisable les cinq première années et 2,5% les quatre années suivantes.A l'issue de cette période de neuf ans,il est possible de poursuivre le principe d'amortissement de 2,5 % par periode de trois ans,dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc,selon les cas de 50% du coût d'investissement du logement à 57,5% voire 65%.

Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration effectués en cours de location de Robien restent toujours déduits par voie d'amortissement sur une periode de dix ans,au rythme de 10% par an.

Travaux de reconstruction et d'agrandissement
En revanche,les travaux de reconstruction ou d'agrandissement d'un logement en cours de location Robien bénéficient du principe de l'amortissement selon les modalités identiques à celles prévues dans le cadre de l'amortissement initial.

Affectation des logements
Pour bénéficier de l'avantage fiscal,l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans.La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.De plus elle doit être effective et continue.Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

Habitation principale du locataire
Par habitation principale,il convient d'entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels.N'entrent donc pas dans le champ d'application de Robien les résidences secondaires ou saisonnières.

Qualité du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.En revanche,la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise.

Congés du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location,le logement doit aussitôt être remis en location.Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.De plus,le propriétaire se devra d'établir qu'il a mis tout en oeuvre pour trouver un nouveau locataire.

Obligation à respecter
Pour bénéficier du régime de Robien neuf,l'investisseur doit s'engager à ca que le loyer au mètre carré mensuel n'excède pas ,durant toute la durée d'engagement de location(au moins 9 ans),un plafond de loyer

Plafonds de loyers
Pour les baux de logements neufs conclus en 2003,les plafonds mensuels de loyers par mètre carré à ne pas dépasser,charges non comprises,ont été fixés par le décret du 19 décembre 2003 à:
-18 euros en zone A (agglomération parisienne,Côte d' Azur et Genevois français);
-12,5 euros en zone B (agglomérations de plus de 50000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontaliéres);
-9 euros en zone C( le reste du territoire).

Revalorisation des plafonds
Ces plafonds sont relevés chaque années,au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction(ICC).Cette moyenne est obtenue en prenant en compte celle des quatre derniers trimestres connus au 1er novembre précédant la date de référence.
La dernière moyenne connue au 1er novembre 2003 étant 2,6%,les plafonds 2004 doivent donc être revalorisés de 2,6% soit 18,47 euros en zone A,12,82 euros en zoneB et 9,23 euros en zone C.

Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte est la même que celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson.Elle s'entend de la surface habitable définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié,dans la limite de 8 mètre carré par logement,de la surface des annexes.La surface des emplacements de stationnement n'est ,en revanche,jamais prise en compte.

LOCATION DELEGUEES
Dans le cadre du dispositif de Robien,la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous location nue à usage d'habitation principale est permise à condition que cet organisme ne fournisse pas de prestations hotelières.

Qualité de l'organisme locataire
L'organisme locataire doit être une personne morale.Il peut s'agir:
-De l'Etat ou de ses organismes(administrations,établissements publics à caractère administratif,industriel ou commercial,organismes publics);-des collectivits territoriales ou de ses organismes;
- De personnes de droit privé,dotées d'une personnalité morale(sociétés de capitaux,sociétés de personnes,associations déclarées).Echappent donc au champ d'application les sociétés de fait,les sociétés en participation,les groupements dépourvus de la sociétés en participation,les groupements dépourvus de la personne morale,les entreprises individuelles.

Qualité de la sous-location
La sous-location doit être nue.La sous-location meublée par l'organisme locataire fait perdre au propriétaire du logement le droit au principe d'amortissement.La société intermédiaire ne peut donc fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée.En outre,le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.Enfin,l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Résidences pour étudiants et personnes âgées
Toutefois,la loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences,notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants,le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières.Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire,mais il peut s'agir d'une filiale de cet organisme.

LOGEMENTS REHABILITES
Le nouveau dispositif de Robien,et par voie de conséquence la faculté d'amortir selon la méthode de Robien,s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifiée et dans la mesure où ils font l'objet de la part de l'investisseur de travaux de réhabilitation.

Nature des travaux
Selon le décret d'application du 19 décembre dernier(décret numéro 2003-1219),ces travaux de réhabilitation doivent permettre aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.Ainsi,il est exigé qu'au moins six performances techniques telles qu'elles ont été définies par le décret doivent être obtenues à la suite de ces travaux.

Exclusion
Les logements qui étaient la propriété de l'investisseur avant le 3 avril 2003 et qu'il réhabile ensuite demeurent toujours exclus du dispositif de Robien.
Mais ces derniers peuvent continuer à bénéficier du dispositif Besson ancien,voire Lienemann s'ils sont très dégradés.

Conditions à respecter
Le bénéfice de l'amortissement est subordonné au fait que le logement ne soit ni loué,ni utilisé par l'acquéreur,même à usage autre que l'habitation entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation .En revanche,le vendeur ou le locataire peut continuer à occuper temporairement le logement dans la mesure où cette occupation est spécifiée de manière expresse dans l'acte de vente.

Modalités d'amortissement
Comme dans le cadre du logement neuf,les logements réhabilités bénéficient de la faculté d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux à concurrence de 8% du montant total de l'investissement pendant 5 ans,puis de 2,5% pendant au plus 10 ans.

Base de déduction
La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée:
-D'une part,du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire,comissions versées aux intermédiaires,droits de timbre,droits de mutuation à titre onéreux,etc.);
-D'autre part,du montant des travaux de réhabilitation tels qu'ils ont été définis par décret du 19/12/2003.

Date de départ de l'amortissement
La période d'amortissement doit débuter à la date d'achèvement des travaux.Les travaux réalisés postérieurement à la date d'achèvement de la réhabilitation n'entrent donc pas dans la base amortissable.En revanche comme dans le cadre du neuf,ils ouvrent droit selon les cas,à une déduction dégressive au titre de l'amortissement de 8% pendant 5 ans,puis 2,5% pendant au plus dix ans s'il s'agit de travaux d'agrandissement ou de reconstruction,ou de 10% pendant dix ans s'il s'agit de travaux d'amélioration.

REGLES COMMUNES AUX TROIS DISPOSITIFS

Certaines mesure du dispositif Robien s'appliquent quel que soit le type d'investissment réalisé:neuf,réhabilité,ou gestion déléguée.

Déduction forfaitaire
Pendant toute la durée d'amortissement ,le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6% contre 14% dans le régime de droit commun.
Toutefois dés l'extinction de la période d'amortissement,le taux de déduction forfaitaire est ramené à 14%,voire 40% si par ailleurs toutes les conditions sont remplies.

Imputation des déficits fonciers
Les déficits fonciers autres que les intérêts d'emprunt sont,comme dans le cadre de la loi Besson ancien ,imputables du revenu global à concurrence de 10700 euros par an.
Le surplus est,quant à lui,déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Compatibilité fiscale
Le dispositif de Robien n'est pas compatible sur le même logement avec:
-Le dispositif mis en place en faveur de l'investissement dans le secteur du logement outre-mer;
-Le régime fiscal de la loi Malraux;
-Le dispositif en faveur des opératione
S de restauration sur les monuments historiques;
-Le régime du microfoncier.

Location à un membre de sa famillle
Contrairement au dispositif Besson ancien,les investisseurs peuvent louer le logement à un membre de leur famille.
Il importe toutefois que ce membre n'appartienne pas au foyer fiscal de l'investisseur.
En outre,il ne peut s'agir que d'un ascendant ou descendant en ligne directe de ce dernier.

Date de mise en application
Ces nouvelles mesures s'appliquent,en principe,aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003.
Toutefois,l'administration fiscale admet que ce dispositif s'applique,toutes conditions étant par ailleurs remplies,aux options pour l'amortissement de Robien exercées à compter du 1er janvier 2004 et ce'que l'investissement ait eu lieu avant ou aprés le 3 avril dernier.Ouvrent donc droit aux mesures de Robien:
-Les acquisition de logements neufs réalisées à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions de logements en l'état futur d'achèvement ou inachevés à partir du 1er janvier 2003;
-Les constructions par le contribuable de logements pour lesquels l'achévement est intervenu à compter du 1er janvier 2003,quelle que soit la date d'acquisition du logement ou de la déclaration d' ouverture de chantier;
-Les acquisitions de locaux à usage autre que l'habitation et transformés en logements par l'acquéreur,pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation est intervenu à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions réalisées à compter du 3 avril de logements destinés à être réhabilités.

Remise en cause
Le non-respect de l'une des conditions posées par la loi de Robien entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Dans ce cas,les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle la remise en cause est intervenue.

Cas de remise en cause
Les cas de remise en cause par le fisc les plus fréquents sont:
-Le non-respect de l'engagement de location pendant neuf ans dans les conditions légales;
-La cession du logement avant neuf ans;
-L'inscription du logement à l'actif d'une entreprise au cours de la même période.
Toutefois,aucune remise en cause n'est effectuée lorque l'un de ces événements intervient à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3éme catégorie,du licenciement ou du décès de lèun des époux soumis à imposition commune.

Obligations déclaratives

Logement neuf
L'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure:
-La déclaration d'option pour le dispositif Robien;
-L'identité et l'adresse du contribuable;
-L'adresse du logement concerné,la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
-Le montant du loyer mensuel,charges non comprises;
-L'engagement de louer le logement non meublé pour une durée minimale de neuf ans;
-Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement;
- Une copie du bail
De plus chaque année,il doit joindre à sa déclaration un état faisant apparaitre pour chaque logement,le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

Location déléguée
En cas de location déléguée,les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus:
-une note indiquant les modalités de décompte de l'amortissement;
-Une copie du bail conclu avec l'organisme locataire;
-Une copie de contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire.
Il convient d'y adjoindre en plus les mêmes documents que dans le cadre du logement neuf.

Logement réhabilité
Pour les logements réhabilités,le propriétaire doit joindre à se déclaration de revenus:
-Les états et attestations signés par les expert et décrivant l'état du logement avant et après les travaux réalisés.
Il convient de joindre en plus les mêmes documents que ceux exigés dans le cadre d'un investissement réalisé neuf.

LES AIDES A LA LOCATION

Si le logement que vous louez a fait l'objet d'une convention entre le propriétaire et l'État, vous pouvez bénéficier de l'APL, en fonction de vos ressources. Si le logement n'entre pas dans cette catégorie, vous avez peut-être droit à l'Allocation de logement à caractère familial (ALF) ou à l'Allocation de logement à caractère social (ALS).

1 % logement

Quelle que soit votre tanche d'âge, si vous êtes obligé de déménager pour des raisons professionnelles ou si vous êtes salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement, des aides particulières peuvent vous être accordées pour un logement locatif. De la même façon, vous pouvez prétendre à des prêts avantageux pour réaliser d'éventuels travaux.

A SAVOIR

Si le logement vous est loué par un ascendant (parents, grands-parents, arrière-grands-parents) ou un descendant (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants), vous ne pouvez pas bénéficier d'une aide au logement.

LA CAUTION

Elle est devenue pratique courante. Vous serez certainement conduit à trouver une tierce personne qui puisse se porter garante du paiement de votre loyer. Dénommée caution, cette personne doit signer un contrat de caution solidaire. Cet acte l'engage pour toute la durée de la location.

LE DEPOT DE GARANTIE

À la signature du contrat de location, votre bailleur vous demandera de verser un dépôt de garantie, qu'il pourra encaisser. Le montant est, en règle générale, égal à deux mois de loyer (hors charges) en location vide. Il est librement fixé pour un logement meublé ou saisonnier. Ce dépôt est récupérable quand vous quittez le logement, à condition qu'il soit rendu en bon état.

CONSEILS

Faites un état des lieux d'entrée à votre arrivée et un état des lieux de sortie en fin de location. Si le propriétaire ne vous restitue pas le dépôt de garantie en fin de contrat, vous pouvez demander les devis des travaux que votre ancien propriétaire estime devoir réaliser.

LES LOCATIONS DU SECTEUR LIBRE

La location du secteur libre

Elle réfère aux logements loués par des propriétaires privés : particuliers, sociétés, associations... Les contrats sont régis par une loi protectrice du 06 juillet 1989

La location en meublé

Bien que signé pour un logement du secteur libre, ce contrat déroge à la protection de la loi de 1989. Mais attention, cette exception au régime général se mérite : le logement doit contenir le mobilier nécessaire à la vie quotidienne (cuisine équipée, lit, table, chaises...)

La location en habitation à loyer modéré

Ce type de location ne concerne que les logements qui appartiennent à un office public d'habitation ou un établissement assimilé. La construction doit être classée comme HLM par la loi (par exemple le Code de la construction)

Couples mariés

Si le bail ne comporte que la signature de votre époux, vous êtes néanmoins vous aussi titulaire. En cas de départ ou de décès de votre conjoint, le propriétaire ne pourra pas s'opposer à ce que vous restiez dans le logement. Toutefois, vous serez solidaire pour toutes les dettes dues jusqu'à la transcription sur les actes de l'état civil d'un éventuel divorce.

Les concubins

Si vous n'avez pas signé le bail, vous ne pourrez pas rester dans les lieux en cas de départ de votre concubin. Par contre, vous pourrez exiger le transfert du bail à votre nom en cas de décès ou de départ brutal, et à condition cependant que votre concubinage soit notoire. En pratique, vous devrez apporter des attestations de voisins ou des factures, prouvant une cohabitation stable depuis plus d'un an. Enfin, si vous n'avez pas signé, vous n'êtes pas solidaire des dettes du logement

Couples pacsés

Vous vous trouvez dans la même situation qu'un couple concubin. Vous pourrez cependant exiger le transfert du bail à votre nom en cas d'abandon ou de décès sur simple présentation du pacte.

A SAVOIR

Si v ous n'êtes ni pacsé ni concubin du signataire de bail, sachez que les ascendants, les descendants et les personnes à charge sont aussi protégés. En cas d'abandon du domicile ou de décès, le contrat de location sera transféré à votre nom, à condition, toutefois, que vous prouviez que vous viviez avec le locataire en titre depuis au moins un an.

Ils sont fréquents, d’autant que les règles sont complexes et parfois méconnues. Si la justice est l’ultime recours, il existe aussi des solutions de conciliation.

Avant même que le locataire ne signe son bail, des problèmes peuvent survenir ! Par exemple, pour des motifs discriminatoires, fondés notamment sur l’origine, la religion ou les mœurs. Des pratiques condamnées par les tribunaux. Ou encore lorsqu’un bailleur demande à un futur locataire sa photographie d’identité, sa carte d’assuré social, la copie de son relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de ce compte, ce qui est formellement interdit. Ces cas restent rares malgré tout. La plupart des conflits entre propriétaires et locataires interviennent, en effet, après l’entrée dans les lieux. Voici les principaux types de différends et les possibilités de recours.

Sur le paiement du loyer

Si le locataire ne règle pas ses loyers, le propriétaire peut lui faire délivrer un commandement de payer. Sans résultat, il a la possibilité de saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et le paiement des arriérés. A noter : les contrats de location prévoient, en général, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Si le propriétaire obtient l’expulsion, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars, une période pendant laquelle les locataires sont protégés. Aux propriétaires de s’armer de patience ou de réagir rapidement en cas d’impayés.
Un autre conflit fréquent tient à l’augmentation du loyer. Hormis l’indexation annuelle prévue au contrat de location, le loyer ne peut pas, en principe, être augmenté en cours de bail ou lors de son renouvellement. Toutefois, dans ce dernier cas, le loyer peut être revu à la hausse s’il est manifestement sous-évalué. Le propriétaire a alors l’obligation de proposer au locataire, six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence à ceux constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La notification faite au locataire doit contenir, sous peine de nullité, des mentions précises, prévues à l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 : reproduction d’une partie de l’article en question, montant du loyer et liste des références utilisées pour le déterminer. A défaut de réponse quatre mois avant le terme du bail, ou en cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir une commission de conciliation (voir encadré) ; sinon, le bail est renouvelé aux conditions antérieures. Si la commission ne parvient pas à trouver un accord, elle saisit le juge, qui fixe lui-même le loyer.

Privilégiez la conciliation

Une solution amiable au conflit peut être trouvée grâce à une commission de conciliation, organisme paritaire composé à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires. Selon la nature du différend, sa consultation est obligatoire (augmentation de loyer lors du renouvellement) ou facultative (état des lieux, dépôt de garantie, charges et réparations locatives). Il existe une commission de conciliation dans chaque département. Pour la saisir, le locataire ou le propriétaire envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la Direction départementale de l’équipement compétente. Elle rend un avis dans les deux mois, au plus tard, suivant sa saisine. Cet avis ne s’impose pas obligatoirement et l’une ou l’autre des parties est libre de porter le litige devant le juge du tribunal d’instance. Dans le cas où cette consultation est facultative, les parties ont aussi la possibilité de demander directement au tribunal d’instance du lieu du bien loué de désigner un conciliateur ou d’intervenir lui-même : si la conciliation échoue, l’affaire sera jugée par le tribunal. Le tribunal d’instance peut, enfin, être saisi directement, si le montant du litige n’excède pas 4 000 euros, en adressant une simple déclaration au greffe. Au-delà de ce montant, une assignation doit être délivrée par huissier pour une date d’audience auprès du greffe. Elle doit comporter un certain nombre de mentions (art. 56 et 836 du Code de procédure civile), faute de quoi elle est nulle. Il est donc préférable, dans ce cas-là, de faire appel à un professionnel, huissier ou avocat.

Sur les charges et les réparations