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 Les charges locatives |
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Les charges locatives sont les charges que le bailleur paie lui-même mais qu’il répercute sur son locataire. C’est pourquoi l’on parle de charges locatives ou de charges récupérables.
Pour entrer dans cette catégorie, les charges doivent relever : soit des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée (nettoyage des parties communes, chauffage, consommation d’eau, etc) ; soit des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (visites d’entretien, dépannages, petits travaux de réfection, etc) ; soit des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordure ménagères, etc). En pratique, pour savoir si une dépense est récupérable ou non, il faut raisonner par nature de charge. Pour ce faire, il convient de se référer au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui dresse une liste exhaustive des charges locatives. Toutefois, il est possible de prévoir dans le bail des conditions plus favorables pour le locataire.
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| Le propriétaire donne congé |
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Le propriétaire donne congé
Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement en cours de bail. Seule solution : décider de ne pas renouveler le contrat de location en donnant congé au locataire.
- En location vide, le bailleur doit donner congé au locataire six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.
- En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Désormais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.
A noter : Il est indispensable de bien respecter le délai de préavis car tout retard dans la réception du congé entraîne automatiquement la reconduction du contrat de location et ce, quelque soit la date à laquelle la lettre a été postée. En effet, le congé n’est valablement délivré que lorsque la lettre recommandée a effectivement atteint le locataire. Autrement dit, si ce dernier est absent le jour du passage du facteur ou s’il ne va pas chercher le courrier à la poste, le congé n’est pas réceptionné. En outre, si la signature sur l’avis de réception est illisible, là encore le congé est nul. C’est pourquoi, il est fortement conseillé d’envoyer un congé bien avant le délai de six mois précédant la fin du bail, pour avoir le temps si besoin est, de contacter un huissier pour qu'il puisse délivrer le congé. A défaut, le propriétaire risque d'être hors délai et de voir son préavis annulé faute d'avoir respecté le délai légal.
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| Avez-vous droit à une aide au logement ? |
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LES AIDES A LA LOCATION
Si le logement que vous louez a fait l'objet d'une convention entre le propriétaire et l'État, vous pouvez bénéficier de l'APL, en fonction de vos ressources. Si le logement n'entre pas dans cette catégorie, vous avez peut-être droit à l'Allocation de logement à caractère familial (ALF) ou à l'Allocation de logement à caractère social (ALS).
1 % logement
Quelle que soit votre tanche d'âge, si vous êtes obligé de déménager pour des raisons professionnelles ou si vous êtes salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement, des aides particulières peuvent vous être accordées pour un logement locatif. De la même façon, vous pouvez prétendre à des prêts avantageux pour réaliser d'éventuels travaux.
A SAVOIR
Si le logement vous est loué par un ascendant (parents, grands-parents, arrière-grands-parents) ou un descendant (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants), vous ne pouvez pas bénéficier d'une aide au logement. |
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| Congé pour vente en location vide |
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A l’expiration du bail, le propriétaire qui souhaite reprendre son logement pour le vendre doit prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier six mois avant la fin de la location. Pour être valable et sous peine de nullité, le congé doit contenir les mentions suivantes:
d’une part, le prix ainsi que les conditions de la vente projetée (le bailleur étant libre de demander le prix qui lui convient);
- d’autre part, la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Pendant les deux premiers mois du délai du préavis (soit quatre mois avant la fin du bail), le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Pendant ce délai, le propriétaire ne peut donc pas vendre le logement à un tiers.
Quant au locataire, il dispose de trois possibilités :
- s’il accepte l’offre, le délai de réalisation de la vente est de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur. Ce délai est porté à quatre mois s’il indique qu’il aura recours à un prêt ;
- s’il ne répond pas dans le délai imparti, l’offre devient caduque. Il devra donc quitter les lieux au plus tard à l’expiration du contrat de location ;
- s’il refuse l’offre à l’intérieur du délai légal, le locataire se retrouvera dans la même situation que dans l’hypothèse précédente.
Ensuite, lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à un tiers et à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé (le locataire ayant décliné la première offre de vente), il doit proposer une seconde fois le bien à son locataire. Si le bailleur a omis cette formalité, c’est au notaire d’y procéder. Cette nouvelle notification doit s’effectuer à l’adresse que le locataire a indiquée à son propriétaire. A défaut, la proposition sera envoyée à l’adresse des locaux où la location avait été consentie. Cette nouvelle offre est valable pendant un mois à compter de sa réception. Si le locataire ne l’a pas acceptée pendant ce délai, elle devient caduque. En revanche, s’il désire acquérir le bien, le locataire dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il envisage de recourir à un prêt immobilier |
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| Le locataire donne congé : Préavis normal |
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Le locataire donne congé : Préavis normal
Le locataire peut donner congé en cours de bail et à n’importe quel moment. Une clause du bail l’obligeant à rester dans les lieux loués pendant un délai minimum ne serait pas valable.
De plus, il n’a pas à fournir de motif au propriétaire. Simplement, il doit notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En location vide, le locataire doit respecter un préavis d'une durée de trois mois en principe. En location meublée et lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, celui-ci doit notifier son congé au bailleur avec un mois de préavis. Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la signification de l’acte d’huissier. Le préavis doit être calculé de date à date.
Pendant le délai de préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges, à moins que le logement ne soit remis en location par le propriétaire avant la fin du préavis.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Il doit donc quitter les lieux. A défaut, son expulsion pourra être ordonnée par le tribunal.
Enfin, précisons qu’une fois le congé délivré, le locataire ne peut plus se rétracter.
Le locataire donne congé : Préavis réduit
titre exceptionnel, le locataire peut donner congé moyennant un préavis réduit à un mois dans les cas suivants :
- en cas d’obtention d’un premier emploi.
- en cas de mutation. Celle-ci peut avoir été imposée ou réclamée par le locataire. Le préavis réduit à un mois est valable même si le locataire n’est muté qu’à quelques kilomètres de son lieu de travail. Par contre, la mutation ou la perte d’emploi ne peut être invoquée ni par une personne exerçant une profession libérale, ni par un étudiant dont les études seraient modifiées ou achevées.
- en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. La fin d’un contrat à durée déterminée ouvre droit au préavis réduit. Par contre, le changement d’activité, l’abandon de poste, la démission ou encore, le départ à la retraite sont exclus.
Concernant l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, la reprise d’emploi doit être relativement proche de la perte d’emploi.
- si le locataire est âgé de plus de soixante ans et s’il justifie, par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile.
- si le locataire est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion.
Attention, les juges exigent la concomitance réelle entre l’événement et le congé donné. Quatre mois ont ainsi été jugés tardifs.
Le bénéfice du préavis réduit bénéficie également à tous les co-titulaires du bail, c’est-à-dire aux locataires mariés et aux colocataires (dont le nom apparaît expressément sur le bail).
Par ailleurs, une fois le congé donné, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision.
Sur le plan de la forme, le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la signification de l’acte d’huissier. |
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| La caution et le dépôt de garanties |
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LA CAUTION
Elle est devenue pratique courante. Vous serez certainement conduit à trouver une tierce personne qui puisse se porter garante du paiement de votre loyer. Dénommée caution, cette personne doit signer un contrat de caution solidaire. Cet acte l'engage pour toute la durée de la location.
LE DEPOT DE GARANTIE
À la signature du contrat de location, votre bailleur vous demandera de verser un dépôt de garantie, qu'il pourra encaisser. Le montant est, en règle générale, égal à deux mois de loyer (hors charges) en location vide. Il est librement fixé pour un logement meublé ou saisonnier. Ce dépôt est récupérable quand vous quittez le logement, à condition qu'il soit rendu en bon état.
CONSEILS
Faites un état des lieux d'entrée à votre arrivée et un état des lieux de sortie en fin de location. Si le propriétaire ne vous restitue pas le dépôt de garantie en fin de contrat, vous pouvez demander les devis des travaux que votre ancien propriétaire estime devoir réaliser. |
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| Dépot de garantie |
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Lors du départ du locataire, si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations ou des réparations à la charge du preneur, le propriétaire est en droit d’utiliser le dépôt de garantie pour remettre le logement en bon état.
Rappelons que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est destinée à garantir au propriétaire la bonne exécution du contrat de location. Elle ne porte pas d’intérêt au profit du locataire et ne peut pas être indexée, ni révisée de quelque manière que ce soit en cours de bail.
Ce dépôt doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire. Les sommes que le propriétaire va réclamer à son locataire doivent être dûment justifiées. Il n’est donc pas en droit de fixer arbitrairement par exemple le montant des travaux de réparation. Il doit produire des factures ou des devis établis par un professionnel et tenir compte de la vetusté.
En outre, lorsque le bailleur réalise lui-même les travaux il ne peut pas facturer une évaluation de son travail à son locataire. Seul le prix d’achat des matériels et matériaux est pris en compte |
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| Signer un contrat de location |
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LES LOCATIONS DU SECTEUR LIBRE
- Le contrat doit être rédigé en autant d'exemplaires que de parties signataires. Les coordonnées du propriétaire doivent apparaître, même s'il passe par une agence immobilière.
- La durée du contrat : elle est d'au moins 3 ans si le propriétaire est un particulier, et de 6 s'il s'agit d'une société ou d'une association. Une seule exception : si le propriétaire attend un événement professionnel ou familial précis (retour en France d'un enfant, mutation...). L'événement doit alors être précisé dans le contrat, lequel ne peut, de toute manière, être inférieur à 1 an.
- Le dépôt de garantie : vous devrez faire un chèque de caution dont le montant ne doit pas être supérieur à 2 mois de loyers nets (c'est-à-dire charges et taxes non comprises). Ce chèque (ou le reliquat si le propriétaire a dû effectuer des travaux) peut être encaissé et doit vous être restitué dans les deux mois à compter de la remise des clefs au propriétaire.
- Le loyer : son montant doit évidemment être précisé, ainsi que la date de paiement. Si une révision possible est prévue, faites-en mentionner la date (une fois par an au maximum).
Veillez à écrire tout ce qui aura été convenu (travaux à réaliser par le propriétaire, mise à disposition d'une cave à jouissance exclusive...).
LES HABITATINS A LOYER MODERES
Les clauses des contrats de logements HLM sont fixées par des lois spécifiques qui renvoient très souvent à la loi de 1989. S'il n'est pas possible de modifier un contrat en HLM, vous devez toutefois en lire attentivement les clauses. Elles sont en principe votre seule information. Vérifiez notamment si l'on risque de vous demander le paiement d'un surloyer en cas d'une augmentation de vos revenus
LES MEUBLES
Cette location a un régime très souple. En principe, aucune clause du contrat ne pourra être déclarée illégale. Un contrat écrit n'est pas même obligatoire mais reste une protection indispensable. Au minimum, exigez les protections du régime général du secteur libre et fixez un délai de préavis si le propriétaire décide de reprendre les lieux. |
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| Régularisation des charges |
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Le propriétaire qui réclame mensuellement des provisions de charges à son locataire doit effectuer, au moins une fois par an, une régularisation.
Un mois avant d’y procéder, le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires si le logement loué se situe dans un immeuble collectif.
A la réception de ce décompte et pendant un mois, le propriétaire doit tenir toutes les pièces justificatives à la disposition du locataire. Il s’agit des factures, des contrats de fourniture, d’entretien, ou bien, pour une logement en copropriété, du relevé de charges établi par le syndic.
Toutefois, le terme " tenir à disposition " n’oblige pas le propriétaire à les envoyer à son locataire. Simplement, les parties doivent s’entendre pour savoir où et quand le locataire pourra prendre connaissance de ces pièces.
En cas de refus de la part du propriétaire, le locataire peut demander au tribunal qu’il l’oblige à lui fournir l’ensemble des pièces justificatives. |
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| Les différents contrats de location |
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La location du secteur libre
Elle réfère aux logements loués par des propriétaires privés : particuliers, sociétés, associations... Les contrats sont régis par une loi protectrice du 06 juillet 1989
La location en meublé
Bien que signé pour un logement du secteur libre, ce contrat déroge à la protection de la loi de 1989. Mais attention, cette exception au régime général se mérite : le logement doit contenir le mobilier nécessaire à la vie quotidienne (cuisine équipée, lit, table, chaises...)
La location en habitation à loyer modéré
Ce type de location ne concerne que les logements qui appartiennent à un office public d'habitation ou un établissement assimilé. La construction doit être classée comme HLM par la loi (par exemple le Code de la construction) |
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| Etat des lieux |
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Afin d'éviter toute source de conflit, les parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ont intérêt à établir un état des lieux. En effet, ce document permet de comparer l’état du logement à l’entrée comme à la sortie du logement par le locataire, et par conséquent de déterminer quelles sont les réparations qui incombent à chacune des parties.
Il est établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire lors de la remise et de la restitution des clés. A moins que cette tâche ne soit confiée à un huissier, et ce à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans cette hypothèse, l’huissier convoque la partie adverse au moins sept jours à l’avance. Les frais sont alors partagés par moitié.
Si aucun état des lieux n’est établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparation locative et doit le rendre tel quel. Toutefois, cette présomption ne joue pas au profit de la partie qui a fait obstacle à son établissement. En fonction de cette règle, trois situations peuvent se rencontrer :
- le propriétaire s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Il ne pourra pas invoquer la présomption. Autrement dit, s’il lui reproche des dégradations, le propriétaire devra apporter la preuve du bon état du logement le jour de l’entrée dans les lieux du locataire ;
- le locataire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Le propriétaire peut alors invoquer la présomption. Le locataire est donc présumer avoir pris le logement en bon état ;
- les deux parties ont décidé d’un commun accord de ne pas faire d’état des lieux. On en revient alors à l’hypothèse précédente, à savoir que le locataire est présumé avoir pris les lieux loués en bon état.
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| Mariés, concubins ou pacsés : la signature du contrat de location |
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Couples mariés
Si le bail ne comporte que la signature de votre époux, vous êtes néanmoins vous aussi titulaire. En cas de départ ou de décès de votre conjoint, le propriétaire ne pourra pas s'opposer à ce que vous restiez dans le logement. Toutefois, vous serez solidaire pour toutes les dettes dues jusqu'à la transcription sur les actes de l'état civil d'un éventuel divorce.
Les concubins
Si vous n'avez pas signé le bail, vous ne pourrez pas rester dans les lieux en cas de départ de votre concubin. Par contre, vous pourrez exiger le transfert du bail à votre nom en cas de décès ou de départ brutal, et à condition cependant que votre concubinage soit notoire. En pratique, vous devrez apporter des attestations de voisins ou des factures, prouvant une cohabitation stable depuis plus d'un an. Enfin, si vous n'avez pas signé, vous n'êtes pas solidaire des dettes du logement
Couples pacsés
Vous vous trouvez dans la même situation qu'un couple concubin. Vous pourrez cependant exiger le transfert du bail à votre nom en cas d'abandon ou de décès sur simple présentation du pacte.
A SAVOIR
Si v ous n'êtes ni pacsé ni concubin du signataire de bail, sachez que les ascendants, les descendants et les personnes à charge sont aussi protégés. En cas d'abandon du domicile ou de décès, le contrat de location sera transféré à votre nom, à condition, toutefois, que vous prouviez que vous viviez avec le locataire en titre depuis au moins un an. |
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| indexation du loyer |
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En présence d’une clause d’indexation dans le bail, le loyer peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du contrat.
La révision du loyer se fait:
Pour les locations vides : sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
Pour les locations meublées : sur la base de l'indice prévu au contrat (Indice du Coût de la Construction, ou Indice moyen du Coût de la Construction, ou Indice de Référence des Loyers.
L’indexation est toujours calculée sur le loyer hors charges et s'effectue de la manière suivante :
(ancien loyer (hors charges) x nouvel indice)/ancien indice = nouveau loyer
Bien entendu, si le bail ne contient pas de clause expresse d’indexation, le loyer ne peut être modifié. En pratique, le propriétaire doit adresser un courrier simple au locataire pour l’informer de l’indexation du loyer et de la date à partir de laquelle, il devra payer ce nouveau loyer.
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| Les litiges entre propriétaires et locataires |
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Ils sont fréquents, d’autant que les règles sont complexes et parfois méconnues. Si la justice est l’ultime recours, il existe aussi des solutions de conciliation.
Avant même que le locataire ne signe son bail, des problèmes peuvent survenir ! Par exemple, pour des motifs discriminatoires, fondés notamment sur l’origine, la religion ou les mœurs. Des pratiques condamnées par les tribunaux. Ou encore lorsqu’un bailleur demande à un futur locataire sa photographie d’identité, sa carte d’assuré social, la copie de son relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de ce compte, ce qui est formellement interdit. Ces cas restent rares malgré tout. La plupart des conflits entre propriétaires et locataires interviennent, en effet, après l’entrée dans les lieux. Voici les principaux types de différends et les possibilités de recours.
Sur le paiement du loyer
Si le locataire ne règle pas ses loyers, le propriétaire peut lui faire délivrer un commandement de payer. Sans résultat, il a la possibilité de saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et le paiement des arriérés. A noter : les contrats de location prévoient, en général, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Si le propriétaire obtient l’expulsion, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars, une période pendant laquelle les locataires sont protégés. Aux propriétaires de s’armer de patience ou de réagir rapidement en cas d’impayés.
Un autre conflit fréquent tient à l’augmentation du loyer. Hormis l’indexation annuelle prévue au contrat de location, le loyer ne peut pas, en principe, être augmenté en cours de bail ou lors de son renouvellement. Toutefois, dans ce dernier cas, le loyer peut être revu à la hausse s’il est manifestement sous-évalué. Le propriétaire a alors l’obligation de proposer au locataire, six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence à ceux constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La notification faite au locataire doit contenir, sous peine de nullité, des mentions précises, prévues à l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 : reproduction d’une partie de l’article en question, montant du loyer et liste des références utilisées pour le déterminer. A défaut de réponse quatre mois avant le terme du bail, ou en cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir une commission de conciliation (voir encadré) ; sinon, le bail est renouvelé aux conditions antérieures. Si la commission ne parvient pas à trouver un accord, elle saisit le juge, qui fixe lui-même le loyer.
Privilégiez la conciliation
Une solution amiable au conflit peut être trouvée grâce à une commission de conciliation, organisme paritaire composé à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires. Selon la nature du différend, sa consultation est obligatoire (augmentation de loyer lors du renouvellement) ou facultative (état des lieux, dépôt de garantie, charges et réparations locatives). Il existe une commission de conciliation dans chaque département. Pour la saisir, le locataire ou le propriétaire envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la Direction départementale de l’équipement compétente. Elle rend un avis dans les deux mois, au plus tard, suivant sa saisine. Cet avis ne s’impose pas obligatoirement et l’une ou l’autre des parties est libre de porter le litige devant le juge du tribunal d’instance. Dans le cas où cette consultation est facultative, les parties ont aussi la possibilité de demander directement au tribunal d’instance du lieu du bien loué de désigner un conciliateur ou d’intervenir lui-même : si la conciliation échoue, l’affaire sera jugée par le tribunal. Le tribunal d’instance peut, enfin, être saisi directement, si le montant du litige n’excède pas 4 000 euros, en adressant une simple déclaration au greffe. Au-delà de ce montant, une assignation doit être délivrée par huissier pour une date d’audience auprès du greffe. Elle doit comporter un certain nombre de mentions (art. 56 et 836 du Code de procédure civile), faute de quoi elle est nulle. Il est donc préférable, dans ce cas-là, de faire appel à un professionnel, huissier ou avocat.
Sur les charges et les réparations
En plus du loyer principal, le propriétaire peut demander à son locataire le paiement de charges, dites « récupérables », parmi celles dont il est redevable. La liste de celles-ci est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles portent notamment sur la consommation d’eau, le chauffage, l’ascenseur, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères… et apparaissent, en général, distinctement dans l’appel de charges reçu par le propriétaire. Chaque mois, celui-ci demande au locataire une provision sur charges, avant d’effectuer, en fin d’année, une régularisation sur la base des charges réelles établies par le syndic. Il doit adresser au locataire un décompte individuel et détaillé pour chaque poste de dépenses. Mais le propriétaire omet parfois de rendre le trop-perçu à son locataire en fin d’année ! A ce dernier de lui envoyer un courrier recommandé avec avis de réception, pour obtenir la régularisation des charges, justificatifs à l’appui.
Locataires et propriétaires s’affrontent également sur le terrain des réparations. Quand des travaux sont-ils nécessaires, qui doit les payer ? Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, seuls les travaux d’entretien courant et les petites réparations nécessitées par l’usage normal des lieux sont aux frais du locataire. Une liste non limitative de ces interventions est annexée à ce décret et permet d’y voir un peu plus clair. Ce sont, entre autres, les travaux d’entretien du jardin et des terrasses, les mastics des fenêtres, le maintien en état de propreté des murs, le remplacement de lames de parquet ou de raccords de moquettes, le changement des joints de robinetterie et des petits éléments des sanitaires, les menues réparations des appareils électroménagers – mais pas leur remplacement –, le ramonage, etc. En cas de désaccord, il suffit de consulter les textes et, éventuellement, d’interroger le syndic avant d’aller plus loin.
Sur le préavis de congé
Le locataire doit donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, avec un préavis de trois mois à compter de la réception du congé. Les trois mois de loyer correspondant sont dus, sauf si un nouveau locataire occupe les lieux, en accord avec le propriétaire, avant le terme du congé. Attention : le délai est réduit à un mois si le départ du locataire est causé par l’obtention d’un premier emploi, une mutation, une perte d’emploi, un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, si le locataire a plus de 60 ans et que son état de santé justifie son déménagement, ou s’il est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion. En dehors de ces quelques cas très précis, le locataire devra payer les trois mois de préavis quelle que soit la date à laquelle il quitte les lieux.
Le congé donné par le propriétaire à son locataire est soumis à des règles plus contraignantes, à respecter impérativement. Faute de quoi le locataire sera tout à fait en droit de le contester et de rester dans les lieux. Ce congé doit être donné au moins six mois avant le terme du bail, en indiquant le motif. Quand le propriétaire reprend le bien pour se loger ou loger des proches (conjoint, concubin, partenaire pacsé, enfant, parent), il lui faut préciser le nom de la personne qui occupera les lieux. Si le locataire constate par la suite que les lieux ont été reloués à une personne différente, afin d’augmenter le loyer, il pourra agir contre le propriétaire. Le propriétaire peut aussi signifier un congé pour vente. Il a alors l’obligation d’indiquer le prix et les conditions de la vente, le congé valant offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption. Si ce dernier ne manifeste pas son intention d’acheter, il doit alors quitter les lieux à l’expiration du délai de préavis.
En dehors de ces deux motifs, le propriétaire peut mettre fin au bail en cas de non-paiement des loyers ou si le locataire manque à l’une de ses obligations, en causant, par exemple, des troubles de voisinage. Mais dans ces deux cas, le juge interviendra pour prononcer la résolution du bail.
Sur la restitution du dépôt de garantie
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Une fois le congé donné, et à l’expiration du préavis, un état des lieux de sortie est dressé en présence du locataire et comparé à l’état des lieux d’entrée. Si aucun état des lieux n’a été établi en début de bail, le locataire est réputé avoir reçu un logement en bon état. Lorsque le locataire rend les lieux dans l’état initial, le dépôt de garantie, d’un montant égal au plus à deux mois de loyer, lui est alors restitué. A défaut, le propriétaire peut prélever les sommes nécessaires sur le dépôt de garantie afin d’effectuer les travaux, avant de verser le solde dans les deux mois suivant la remise des clés. Passé ce délai, cette somme produit des intérêts au taux légal (2,05 % pour 2005), au profit du locataire. Mais le désaccord intervient généralement sur le montant des sommes que le propriétaire entend prélever et qu’il doit justifier. En fait, seules les sommes dues par le locataire au titre des charges ou des dégradations résultant d’un usage anormal du logement peuvent être prélevées sur le dépôt de garantie. En revanche, les dégradations dues à la vétusté, notamment les peintures et moquettes défraîchies, ne peuvent lui être imputées. |
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| Copyright Mieux Vivre Votre Argent | |
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| Quittance de loyer |
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Quittance de loyer
Une quittance est un document adressé par le propriétaire à son locataire informant ce dernier qu’il est quitte du paiement total du loyer et des charges. Il n’existe pas de règle de forme particulière en ce qui concerne la délivrance d’une quittance. Simplement, ce document doit indiquer le total des sommes versées en distinguant le loyer, le cas échéant, la contribution représentative au droit de bail ainsi que les charges.
La délivrance d’une quittance n’est pas obligatoire pour le propriétaire: il ne doit la remettre gratuitement au locataire que si ce dernier lui en fait la demande. En cas de refus de la part du bailleur, le locataire serait en droit, après une mise en demeure restée infructueuse (lettre recommandée avec AR), de l’y contraindre judiciairement.
Enfin, s’agissant d’un paiement partiel de loyer, le propriétaire délivrera un reçu et non une quittance indiquant uniquement le montant acquitté |
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| Louer un bien |
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La location d'un bien est un engagement, même s'il est à court terme. Voici quelques conseils à suivre...
- Locataire, ne vous engagez pas à la légère. Vous ne bénéficiez d’aucun délai de rétractation. Si vous avez signé le contrat de location et souhaitez vous libérer, vous devrez vous conformer au bail, c’est-à-dire, pour une location vide, donner congé avec un préavis de trois mois. Cela peut donc vous coûter cher.
- Si vous louez un logement vide, vous signez un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public. Cela signifie que toute clause contraire à la loi est réputée non écrite. La durée minimale du bail est de trois ans tacitement reconductible. Par exception, la durée du bail peut être d'un an minimum lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. - Si vous louez un logement meublé, depuis la loi de Programmation pour la Cohésion Sociale du 18 janvier 2005, le bail doit être écrit et d'une durée minimale d'un an tacitement reconductible, dès lors que la location constitue la résidence principale du locataire.
- Les propriétaires exigent généralement des justificatifs de revenus pour être sûrs que le locataire pourra s’acquitter de son loyer : bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, relevé d’identité bancaire sont un minimum. Notez que cela ne résulte pas d’une obligation légale. Mais il est évident que si vous refusez de communiquer ces pièces au propriétaire, il y a peu de chances pour qu’il retienne votre candidature.
- Il est de plus en plus fréquent que le propriétaire exige qu’une tierce personne se porte garante du paiement du loyer. Cette personne, dénommée la caution, doit alors signer un contrat de caution solidaire qui l’engage généralement pour toute la durée de la location. Très souvent, le propriétaire exige de la caution les mêmes justificatifs de revenus que pour le locataire.
- Exigez un état des lieux d’entrée. Faites au besoin appel au service d’un huissier. A défaut d’état des lieux, le locataire est en effet présumé avoir reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil).
- Quel que soit le type de location (saisonnier, meublé, vide), le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Plafonné à deux mois de loyer hors charge en location vide, il est librement fixé en meublé et en saisonnier. Tout dépendra dans ce cas de l’importance et de la qualité de l’ameublement. Attention : hormis en saisonnier où ce n’est pas l’usage (mais ce n’est pas interdit), le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire.
- En location vide, vous devez verser, en sus du loyer, une provision de charges. Le bailleur doit les régulariser au moins une fois par an en adressant au locataire un décompte par nature de charges. En copropriété, ce décompte est établi à partir des relevés de charges établis par le syndic et un décret du 26 août 1987 fixe la répartition entre propriétaire et locataire.
En meublé, soit on applique le même système, soit on fixe un montant de charges forfaitaires une fois pour toute : le bailleur n’a pas dans ce cas besoin de régulariser.
- Lors de la conclusion du bail, le loyer est librement fixé entre les parties, et ce quel que soit le type de location. Ce montant s’applique pendant toute la durée de la location. Cela signifie que le propriétaire ne peut l’augmenter en cours de bail, sauf à faire jouer la clause d’indexation du bail qui permet une évolution en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
- Toutes les réparations ne sont pas à la charge du locataire. En location vide, c’est un décret du 26 août 1987 qui fixe les réparations à la charge du locataire. D’une manière générale, vous n’avez à prendre en charge que le menues réparations et les travaux d’entretien. En fin, sachez que le bailleur a l’obligation de vous livrer un logement en bon état. Si une dégradation figure sur l’état des lieux d’entrée, cela n’exonère pas le bailleur de son obligation et il reste tenu d’y remédier. En meublé, c’est le contrat qui fixe les réparations à votre charge.
- En location vide, vous pouvez donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (notamment mutation et perte d’emploi). Le délai court à compter de la réception par le bailleur de votre lettre recommandée avec accusé de réception. En meublé,vous pouvez donnez congé à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.
- En location vide, à l’échéance du bail de trois ans, le bailleur peut vous donner congé en respectant un préavis de six mois. Mais, il doit le justifier, soit par la vente du logement, soit par la reprise du logement, soit pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Par ailleurs, le congé doit, pour être valable, respecter certaines conditions de forme imposées par la loi du 6 juillet 1989.
- En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.
- Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement entre preneur et bailleur ou bien par huissier lors de la remise des clefs. Le propriétaire a deux mois à compter de cette date pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles sommes restant dues par le locataire. Il s’agira notamment du reliquat de charges et du coût des réparations si des dégradations sont constatées à la sortie du locataire. Attention : le bailleur doit justifier ce coût par des factures |
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| Contribution sur les revenus locatifs |
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Contribution sur les revenus locatifs
La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est un impôt direct applicable aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution est calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charges perçu au cours de l'année d'imposition. Toutefois, si le montant des loyers perçus au cours de l’année d’imposition est inférieur à 1 830 €, la contribution annuelle n’est pas due.
En matière de location vide, elle est à la charge du propriétaire et n’est jamais récupérable sur les locataires.
Important : à compter de l’impôt sur le revenu de l’année 2007 (revenus perçus en 2006) la CRL est supprimée pour les personnes physiques et les sociétés de personnes (ex : les sociétés civiles immobilières), sauf celles dont un associé au moins est soumis à l’impôt sur les sociétés. La plupart des bailleurs louant des logements vides supporteront donc la CRL pour la dernière fois en cette année 2006 ! |
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| Reparation locative |
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Le principe est qu’au départ, le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. A charge pour le locataire de maintenir par la suite les lieux en bon état. Toutefois, le locataire n’est jamais tenu d’effectuer les réparations rendues nécessaires par vétusté ou malfaçon.
C’est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe une liste des réparations locatives. Mais cette énumération pourtant détaillée n’en est pas pour autant complète. C’est pourquoi, il convient toujours de procéder par rapprochement pour certaines réparations qui n’y figurent pas. Mais pour savoir si telle ou telle réparation incombe au propriétaire ou au locataire, il suffit de retenir le principe suivant : l’entretien normal du logement et les réparations courantes ou menues réparations (petits travaux dont le coût reste raisonnable et remplacement des petites pièces) sont supportées par le locataire. Quant au propriétaire, il conserve à sa charge les réparations locatives lorsqu’elles sont dues par la vétusté ou l’usure normale, les grosses réparations et le remplacement des équipements importants et hors d’usage. |
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Moins chers a l ' achat que les grandes surfaces , faciles a louer et a revendre , les chambres de bonnes et les parkings sont aujourd'hui les derniers biens immobiliers " accessibles et rentables" .Jeunes actifs penetres de la necessite d ' epargner en vue de la retraite , ou investisseurs patentes , decourages par la hausse des valeurs et résolus à amortir le risque locatif ( impayes vacances) en fractionnant leurs acquisitions .
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Pour être loué , un logement doit être decent.Une condition qui exige qu ' il comporte au moins 9m² habitable avec une hauteur de plafond d ' au moins 2.20m soit un volume de 20m cube.
En outre il doit posséder un coin cuisine , et un WC qui peut cependant etre exterieur au logement.
Verifiez l ' electricite , la pllomberie , et l ' etancheite demander les regles de coproprietes avant de vous engager , verifier les milliemes , et la possibilite de reellement pouvoir les louer , en effet sur Paris , certaines chambres de bonnes sont interdites a la location par les syndics s ' occupant de l ' immeuble
BREF BON COUP |
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| DE ROBIEN dans le neuf |
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Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien.
Ce dernier remplace l'ancien statut Besson pour les logements neufs.Le principe du dispositif Robien est sensiblement identique à l'ancien dispositif Besson,mais les contraintes pour les investisseurs sont moins importantes.Sont également concernés par le dispositif Robien les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.
LOGEMENTS NEUF
Champ d'application
Comme dans l'ancien cadre Besson,l'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investissseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la résidence principale du locataire.
Exclusion
Sont donc exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés,exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Si tel ètait les cas,le conjoint survivant serait en droit de demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal de Robien.
Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre département d'outre-mer.Deplus,ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.
Investissements concernés
Peuvent bénéficier de l'amotissement de Robien,dans le cadre des logements neufs,les logements pour lesquels l'amortissement Besson était d'ores et déjà applicable.
Il s'agit donc de l'acquisition de :
-Logements neufs ou en l'état futur d'achèvement;
-Locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de les transformer en logements.
Avantage fiscal
Comme pour l'amortissement Besson,la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8% de la base amortisable les cinq première années et 2,5% les quatre années suivantes.A l'issue de cette période de neuf ans,il est possible de poursuivre le principe d'amortissement de 2,5 % par periode de trois ans,dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc,selon les cas de 50% du coût d'investissement du logement à 57,5% voire 65%.
Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration effectués en cours de location de Robien restent toujours déduits par voie d'amortissement sur une periode de dix ans,au rythme de 10% par an.
Travaux de reconstruction et d'agrandissement
En revanche,les travaux de reconstruction ou d'agrandissement d'un logement en cours de location Robien bénéficient du principe de l'amortissement selon les modalités identiques à celles prévues dans le cadre de l'amortissement initial.
Affectation des logements
Pour bénéficier de l'avantage fiscal,l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans.La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.De plus elle doit être effective et continue.Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.
Habitation principale du locataire
Par habitation principale,il convient d'entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels.N'entrent donc pas dans le champ d'application de Robien les résidences secondaires ou saisonnières.
Qualité du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.En revanche,la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise.
Congés du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location,le logement doit aussitôt être remis en location.Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.De plus,le propriétaire se devra d'établir qu'il a mis tout en oeuvre pour trouver un nouveau locataire.
Obligation à respecter
Pour bénéficier du régime de Robien neuf,l'investisseur doit s'engager à ca que le loyer au mètre carré mensuel n'excède pas ,durant toute la durée d'engagement de location(au moins 9 ans),un plafond de loyer
Plafonds de loyers
Pour les baux de logements neufs conclus en 2003,les plafonds mensuels de loyers par mètre carré à ne pas dépasser,charges non comprises,ont été fixés par le décret du 19 décembre 2003 à:
-18 euros en zone A (agglomération parisienne,Côte d' Azur et Genevois français);
-12,5 euros en zone B (agglomérations de plus de 50000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontaliéres);
-9 euros en zone C( le reste du territoire).
Revalorisation des plafonds
Ces plafonds sont relevés chaque années,au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction(ICC).Cette moyenne est obtenue en prenant en compte celle des quatre derniers trimestres connus au 1er novembre précédant la date de référence.
La dernière moyenne connue au 1er novembre 2003 étant 2,6%,les plafonds 2004 doivent donc être revalorisés de 2,6% soit 18,47 euros en zone A,12,82 euros en zoneB et 9,23 euros en zone C.
Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte est la même que celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson.Elle s'entend de la surface habitable définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié,dans la limite de 8 mètre carré par logement,de la surface des annexes.La surface des emplacements de stationnement n'est ,en revanche,jamais prise en compte.
LOCATION DELEGUEES
Dans le cadre du dispositif de Robien,la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous location nue à usage d'habitation principale est permise à condition que cet organisme ne fournisse pas de prestations hotelières.
Qualité de l'organisme locataire
L'organisme locataire doit être une personne morale.Il peut s'agir:
-De l'Etat ou de ses organismes(administrations,établissements publics à caractère administratif,industriel ou commercial,organismes publics);-des collectivits territoriales ou de ses organismes;
- De personnes de droit privé,dotées d'une personnalité morale(sociétés de capitaux,sociétés de personnes,associations déclarées).Echappent donc au champ d'application les sociétés de fait,les sociétés en participation,les groupements dépourvus de la sociétés en participation,les groupements dépourvus de la personne morale,les entreprises individuelles.
Qualité de la sous-location
La sous-location doit être nue.La sous-location meublée par l'organisme locataire fait perdre au propriétaire du logement le droit au principe d'amortissement.La société intermédiaire ne peut donc fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée.En outre,le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.Enfin,l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
Résidences pour étudiants et personnes âgées
Toutefois,la loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences,notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants,le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières.Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire,mais il peut s'agir d'une filiale de cet organisme.
LOGEMENTS REHABILITES
Le nouveau dispositif de Robien,et par voie de conséquence la faculté d'amortir selon la méthode de Robien,s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifiée et dans la mesure où ils font l'objet de la part de l'investisseur de travaux de réhabilitation.
Nature des travaux
Selon le décret d'application du 19 décembre dernier(décret numéro 2003-1219),ces travaux de réhabilitation doivent permettre aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.Ainsi,il est exigé qu'au moins six performances techniques telles qu'elles ont été définies par le décret doivent être obtenues à la suite de ces travaux.
Exclusion
Les logements qui étaient la propriété de l'investisseur avant le 3 avril 2003 et qu'il réhabile ensuite demeurent toujours exclus du dispositif de Robien.
Mais ces derniers peuvent continuer à bénéficier du dispositif Besson ancien,voire Lienemann s'ils sont très dégradés.
Conditions à respecter
Le bénéfice de l'amortissement est subordonné au fait que le logement ne soit ni loué,ni utilisé par l'acquéreur,même à usage autre que l'habitation entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation .En revanche,le vendeur ou le locataire peut continuer à occuper temporairement le logement dans la mesure où cette occupation est spécifiée de manière expresse dans l'acte de vente.
Modalités d'amortissement
Comme dans le cadre du logement neuf,les logements réhabilités bénéficient de la faculté d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux à concurrence de 8% du montant total de l'investissement pendant 5 ans,puis de 2,5% pendant au plus 10 ans.
Base de déduction
La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée:
-D'une part,du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire,comissions versées aux intermédiaires,droits de timbre,droits de mutuation à titre onéreux,etc.);
-D'autre part,du montant des travaux de réhabilitation tels qu'ils ont été définis par décret du 19/12/2003.
Date de départ de l'amortissement
La période d'amortissement doit débuter à la date d'achèvement des travaux.Les travaux réalisés postérieurement à la date d'achèvement de la réhabilitation n'entrent donc pas dans la base amortissable.En revanche comme dans le cadre du neuf,ils ouvrent droit selon les cas,à une déduction dégressive au titre de l'amortissement de 8% pendant 5 ans,puis 2,5% pendant au plus dix ans s'il s'agit de travaux d'agrandissement ou de reconstruction,ou de 10% pendant dix ans s'il s'agit de travaux d'amélioration.
REGLES COMMUNES AUX TROIS DISPOSITIFS
Certaines mesure du dispositif Robien s'appliquent quel que soit le type d'investissment réalisé:neuf,réhabilité,ou gestion déléguée.
Déduction forfaitaire
Pendant toute la durée d'amortissement ,le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6% contre 14% dans le régime de droit commun.
Toutefois dés l'extinction de la période d'amortissement,le taux de déduction forfaitaire est ramené à 14%,voire 40% si par ailleurs toutes les conditions sont remplies.
Imputation des déficits fonciers
Les déficits fonciers autres que les intérêts d'emprunt sont,comme dans le cadre de la loi Besson ancien ,imputables du revenu global à concurrence de 10700 euros par an.
Le surplus est,quant à lui,déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Compatibilité fiscale
Le dispositif de Robien n'est pas compatible sur le même logement avec:
-Le dispositif mis en place en faveur de l'investissement dans le secteur du logement outre-mer;
-Le régime fiscal de la loi Malraux;
-Le dispositif en faveur des opératione
S de restauration sur les monuments historiques;
-Le régime du microfoncier.
Location à un membre de sa famillle
Contrairement au dispositif Besson ancien,les investisseurs peuvent louer le logement à un membre de leur famille.
Il importe toutefois que ce membre n'appartienne pas au foyer fiscal de l'investisseur.
En outre,il ne peut s'agir que d'un ascendant ou descendant en ligne directe de ce dernier.
Date de mise en application
Ces nouvelles mesures s'appliquent,en principe,aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003.
Toutefois,l'administration fiscale admet que ce dispositif s'applique,toutes conditions étant par ailleurs remplies,aux options pour l'amortissement de Robien exercées à compter du 1er janvier 2004 et ce'que l'investissement ait eu lieu avant ou aprés le 3 avril dernier.Ouvrent donc droit aux mesures de Robien:
-Les acquisition de logements neufs réalisées à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions de logements en l'état futur d'achèvement ou inachevés à partir du 1er janvier 2003;
-Les constructions par le contribuable de logements pour lesquels l'achévement est intervenu à compter du 1er janvier 2003,quelle que soit la date d'acquisition du logement ou de la déclaration d' ouverture de chantier;
-Les acquisitions de locaux à usage autre que l'habitation et transformés en logements par l'acquéreur,pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation est intervenu à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions réalisées à compter du 3 avril de logements destinés à être réhabilités.
Remise en cause
Le non-respect de l'une des conditions posées par la loi de Robien entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Dans ce cas,les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle la remise en cause est intervenue.
Cas de remise en cause
Les cas de remise en cause par le fisc les plus fréquents sont:
-Le non-respect de l'engagement de location pendant neuf ans dans les conditions légales;
-La cession du logement avant neuf ans;
-L'inscription du logement à l'actif d'une entreprise au cours de la même période.
Toutefois,aucune remise en cause n'est effectuée lorque l'un de ces événements intervient à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3éme catégorie,du licenciement ou du décès de lèun des époux soumis à imposition commune.
Obligations déclaratives
Logement neuf
L'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure:
-La déclaration d'option pour le dispositif Robien;
-L'identité et l'adresse du contribuable;
-L'adresse du logement concerné,la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
-Le montant du loyer mensuel,charges non comprises;
-L'engagement de louer le logement non meublé pour une durée minimale de neuf ans;
-Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement;
- Une copie du bail
De plus chaque année,il doit joindre à sa déclaration un état faisant apparaitre pour chaque logement,le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.
Location déléguée
En cas de location déléguée,les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus:
-une note indiquant les modalités de décompte de l'amortissement;
-Une copie du bail conclu avec l'organisme locataire;
-Une copie de contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire.
Il convient d'y adjoindre en plus les mêmes documents que dans le cadre du logement neuf.
Logement réhabilité
Pour les logements réhabilités,le propriétaire doit joindre à se déclaration de revenus:
-Les états et attestations signés par les expert et décrivant l'état du logement avant et après les travaux réalisés.
Il convient de joindre en plus les mêmes documents que ceux exigés dans le cadre d'un investissement réalisé neuf. |
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